29.10.2011

Vielä kerrostalon elinkaaresta

Kirjoitin tämän vuoden helmikuussa kerrostalojen elinkaaresta jonka olin jossain asiantuntijoiden vetämässä televisio-ohjelmassa kuullut noin 40 vuodeksi niiden talojen osalta jotka rakennettiin 1950-60 luvulla.

Nyt luen Taloussanomista tuoreen jutun että niitä seuraavina vuosikymmeninä eli 1960-1970 luvulla talojen elinkaari oli vielä lyhyempi 30 vuotta:

'1960–70-luvulla talot rakennettiin kestämään 30 vuotta. Nyt se 30 vuotta on mennyt, sanoo, Rakennustarkastusyhdistys RTY:n puheenjohtaja Pekka Virkamäki. '
Perkele. Pitäisikö nuo rakennuttajat ja rakennustarkastajat laittaa syytteeseen viattomien kansalaisten petkuttamisesta? Missä kerrottiin 1950-1970 luvulla uusien ja kalliiden asuntojen elinkaaren muodostuvan 40-30 vuodeksi?

Irvokkaaksi tuollainen kerrostalon 30 vuoden elinkaari muodostuu nykyään kun asuntolaina otetaan 25-30 vuodeksi. Eli juuri kun olet saanut asuntosi maksetuksi se onkin saavuttanut elinkaarensa pään. Ja ellei sitä pureta sen korjauskustannukset muodostuvat melkein uutta vastaavan hintaiseksi.

Hitto. Usein on puhuttu että auto on huono sijoitus. No niinhän se varmaan on mutta jokainen ostaja tietää ostaneensa hyödykkeen joka kuluu, vanhenee ja menettää arvonsa. Mutta kun ostat auton vaikkapa 3-4 vuoden maksuajalla saat sentään sen jälkeen ajaa vielä aika monta vuotta täysin maksetulla autolla. No, ero on sitten työsuhde-leasing autoja ajavien tilanne. Hehän saavat yleensä taas alleen uuden auton 3 vuoden kuluttua mutta useimmat myös tietävät maksavansakin siitä ihanuudesta.

Tämä asuintalon 30 vuoden elinkaari korostuu mielessäni kun vertaan sitä isoisoisäni Pietariin v 1901 perheelleen rakennuttamaan 'omakotitaloon', josta kirjoitin blogissa otsikolla Taiteesta vain viikko sitten. Talon 100-vuotisjuhlaa vietettiin v 2001 eli se on nyt jo 110 vuotta vanha. No rakennusaineena olikin käytetty mm graniittia. Ja tuossa 4 vuotta sitten kerrostalon elinkaaresta kirjoittamassani jutussa mainitsin sukulaisteni 1700-luvulla rakennetusta kerrostalokiinteistöstä Pariisin keskustassa.

Isäni laskikin usein leikkiä miten hänen isoisällään oli tapana tehdä hyvin perusteellista ja huolellista työtä. Ja samanlainen oli isäni perusarvo ja sitä elämänviisautta hän istutti minuunkin. Kirjoitin neljä vuotta sitten aiheesta otsikolla 'Mitä opin vanhemmiltani'. En tiedä olenko saanut sitä arvoa "jos teet jotain niin tee se saman tien kunnolla ja huolellisesti" siirrettyä lapsilleni eksplisiittisesti mutta toivon niin.

Tarkkaan investointiensa takaisinmaksuajoista huolehtivat kiinteistösijoittajat ja Novo Groupin kaltaiset "kiinteistökehittäjät" purkavatkin surutta keskustan vanhojakin kiinteistöjä "kehittääkseen" niitä tuottavampaan suuntaan. Siinähän käytetään usein hyväksi poliittisia suhteita kaavoituksesta päättäviin, sillä he voivat yhdellä rakennusoikeutta lisäävällä kynänvedolla luoda uutta omaisuutta lähes tyhjästä.

Ehkä me Suomessa olemmekin metsäläisiä, joille tuollainen jatkuva alas repiminen hyvin sopii. En ole mikään kovin suuri Alvar Aalto fani mutta mieleeni tulee silti suojelukohteeksi Helsingin Katajanokalla paraatipaikalla sijaitseva Aallon suunnittelema entinen Enso Gutzeitin marmorinen pääkonttori. Sitähän kilvan erilaiset kiinteistökehittäjät himoitsevat ja yrittävät vähätellä sen arkkitehtonisia arvoja vain saadakseen luvan rakentaa tilalle jotain älyttömämpää mutta sijoittajilleen hyvin tuottavaa. Aina välillä hävettää. Ihme ettei suunnitella Katajanokan Uspenskin katedraalin purkamista tai jos vaikka pantaisiin uusiksi koko Senaatintorin alue - mitä niitä vanhoja elinkaarensa pään jo ohittaneita röttelöitä suojelemaan. Tulisi hyvä paikka uudelle jättiläis-Prismalle ja Citymarketille ;)

5 kommenttia:

  1. Tuttu asuu Kampissa ns. arvokiinteistössä, joka on rakennettu 110 vuotta sitten. Kiinteistön historiikista selviää, että talo on sadan vuoden aikana ollut kolme kertaa purkukunnossa, eli noin 30-40 vuoden välein. Ei ne talot kestä Suomessa - eikä missään muuallakaan - sen pidempiä aikoja ilman remonttia. Lisäksi uudet määräykset aiheuttavat sen, että talo todellakin voi olla järkevämpää purkaa. Myös asuinalueiden haluttavuus vaihtuu, jolloin jonnekin alueelle ei saada muuttamaan ketään edes ilmaiseksi. Siksi ei myöskään ole mieltä rakentaa "ikuista".

    VastaaPoista
  2. KT: En minä kritiikilläni tarkoittanut että talot kokonaan ilman kunnossapitoa satoja vuosia pystyssä ja kunnossa pysyisivät.

    Mutta tuon suuruiselle investoinnille 30 vuodeksi suunniteltu elinkaari ilman että siitä investoija itse tule tietoiseksi ei ole minusta ihan reilua jos kuitenkin asiantuntijat tietävät todellisen asiantilan.

    Lieksa on ilmeisesti kokeillut tyhjien kerrostalojen hyödyntämistä tuottamalle paikkakunnalla maahanmuuttajia. Kunhan tässä kuriositeettina mainitsen. Eihän kannettu vesi kaivossa pysy.

    Huvittavaa Lieksassa on myös että tilintarkastajat ovat ihmetelleet ja huomauttaneet kun maahanmuuttajille on sosiaalitoimistossa tehty toimeentulotukipäätökset 3 vuodeksi kertalaakista kun kantasuomalaisia on juoksutettu kerran kuukaudessa byrokratiasulkeisissa. Perusteluna on ollut "kun valtio maksaa" nuo tuet 3 vuoden ajan. Eli ei mitään murhetta työllistymisestä/työllistämisestä kolmeen vuoteen.

    VastaaPoista
  3. Mutta tuon suuruiselle investoinnille 30 vuodeksi suunniteltu elinkaari ilman että siitä investoija itse tule tietoiseksi ei ole minusta ihan reilua jos kuitenkin asiantuntijat tietävät todellisen asiantilan.

    Mun mielestä tässä nyt korostuu hieman vasemmistolainen mindset, jossa joku ulkopuolinen huolehtii jostakin asiasta.

    Itse kannatan sijoittajan vastuuta. Se tarkoittaa sitä, että sijoittaja, kuten tässä tapauksessa asunnon ostaja, on velvollinen ottamaan selvää sijoituskohteesta.

    Kun kyseessä on rakennus/asuntoinvestointi, on syytä selvittää rakennuksen elinkaari, ja missä vaiheessa elinkaarta rakennus ostohetkellä on.

    VastaaPoista
  4. No Aakke on oikeassa. Sivari-vasurihan minä olen nuoruudessa ollut. Eikä sellainen ajatustapa kokonaan koskaan poistu vaikka miten mindset on muuttunut iän ja kokemuksen myötä konservatiivisemmaksi.

    Minäkin kannatan sijoittajan omaa vastuuta. Erityisesti jos sijoittaja on vielä ammattimainen. Suurin osa normaaleista kansalaisista ei kokenut olevansa mitään sijoittajia 1950-70 luvuilla. Silloinhan koko elämäntehtävä oli oman asunnon säästäminen, hankkiminen ja maksaminen.

    Meillä on yhteiskunnan toimesta tiukkaan säädelty rakentaminen. Siellä on myös veronmaksajain varoilla ylläpidettyä asiantuntemusta. Ja ainakin sen olisi pitänyt olla aivan toisen tasoista kuin ns rivikansalaisella.

    Koko elinkaarikäsite yms on tullut asuntotuotantoon voimakkaammin vasta nyt kun 1950-1980 luvulla rakennettu kiinteistökanta ränsistyy käsiin.

    Kritiikkini ei perustu nykyhetkeen vaan siihen, miksei sodan jälkeen rakennetuista asunnoista tuollaista elinkaarta kerrottu suurelle yleisölle jos sen viranomaiset tiesivät. Ainakin rakennusalan ammattilaisten olisi se pitänyt ymmärtää - kuten nyt esitetäänkin. Minä epäilen ennemminkin että eivät ole raukat silloin edes oikein ymmärtäneet mitä sekulia olivat hyväksyneet jättiläismäisissä aluerakennuttamissopimuksissaan.

    Omaa isäänikin harhautettiin grynderinä toimivan pankin toimesta (ei tosin missään elinkaari-asiassa) mutta ei siinä tavallisena kansalaisena muuta voinut tehdä kun niellä tappionsa. Yritin houkutella käräjöimään mutta epävarma lopputulos sai luopumaan hankkeesta.

    VastaaPoista
  5. http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/omaraha/uutiset.jsp?oid=201111102903

    Hoitovastike voi tietysti laskea, mutta rahoitusvastike nousee varmasti. Esimerkiksi nykyisin tehtävät ikkunaremontit, joissa korjauskelpoiset vanhat ikkunat vaihdetaan uusiin selektiivilasi-ikkunoihin, ei koskaan tuota säästönä sitä määrää mitä remontti maksaa.

    VastaaPoista